Nehnuteľnosti ako investícia, pokračovanie
Vitajte pri treťom vydaní newslettra Svet investícií.
Minulý mesiac som tu riešil hlavne ceny nehnuteľností. Na základe vašej spätnej väzby budem v téme ešte chvíľu pokračovať.
Najväčším mýtom medzi investormi je ten, že ceny nehnuteľností neklesajú a investícia do nehnuteľností je prakticky bezriziková. Z časti som tento mýtus vyvrátil už minule. Ceny nehnuteľností na Slovensku medziročne poklesli približne o 15 %. Aj keď na to na Slovensku nie sme zvyknutí, pokles cien nehnuteľností nie je až taká ojedinelá vec. Môžeme sa pozrieť prakticky do hociktorej krajiny na svete, aby sme si to všimli. Najlepšie dáta máme z USA, tento index sleduje vývoj cien nehnuteľností už očistený o infláciu.
Ceny nehnuteľností v USA od roku 1890 vzrástli po odrátaní inflácie o 109 %, teda o 0,56 % ročne. To nie je až tak veľa. Navyše väčšina tohto rastu nastala v posledných 30 rokoch. Dovtedy sa ceny až na pár poklesov a rastov prakticky nepohli z miesta.
USA nie sú vo vývoji cien nehnuteľností výnimkou. Môžeme sa pozrieť do Nemecka, Španielsko, Švajčiarska, Talianska, Japonska, prakticky do hociktorej krajiny.
Nemecko
Španielsko
Švajčiarsko
Taliansko
Japonsko
Aká je dostupnosť bývania?
Priemerný Slovák potrebuje na kúpu bytu s rozlohou 70 m² 14 hrubých platov. Spomedzi porovnávaných krajín sme na tom najhoršie, dokonca horšie ako Česká republika.
Keď sa pozrieme na konkrétne mestá, na byt v Amsterdame potrebujeme 15,8 hrubých miezd, na byt v Bratislave 14,6, v Prahe 14,3, v Kodani 10 a v Ríme 7,2.
Dlhopisy alebo nehnuteľnosti?
Dlhopisy boli posledných 15 rokov prakticky neinvestovateľné. Ako investícia nedávali veľký zmysel. To sa zásadne zmenilo s rastom úrokových sadzieb. Za jednu z najbezpečnejších investícií sa považuje americký štátny dlhopis. Americká vláda vám dnes za to, že jej požičiate peniaze ponúka úrok 4,25 % ročne. Porovnajme to s nehnuteľnosťami. Koľko mi musí zarobiť investičný byt, aby mi kompenzoval vyššie riziko oproti vládnemu dlhopisu?
Stotisícový byt by mal mať čistý mesačný nájom aspoň 355 EUR. To znamená po odpočítaní nákladov ako energie, opravy, dane a podobne. Pri čistom nájomnom 400 EUR by mal takýto byt stáť maximálne 112 000 EUR alebo menej. Do tohto by sme si mali započítať vyššie riziko investície do nehnuteľnosti v porovnaní s vládnym dlhopisov a čas a energiu spojenú s prenajímaním nehnuteľnosti. Pri takejto matematike mi skrátka kúpa investičného bytu veľmi nevychádza. Pomer výnos/riziko je tu oveľa menej výhodný ako pri obyčajnom vládnom dlhopise a to už je čo povedať.
Nevidím veľa dôvodov, prečo dnes kúpiť byt, mať z neho nižší výnos, podstúpiť vyššie riziko a mať s tým zároveň viac práce. Jediným dôvodom, prečo takúto investíciu zvážiť je, keby očakávam, že ceny bytov budú rásť dvojciferným tempom ako posledné roky. Ale to podľa mňa nie je úplne racionálne očakávanie. Aj niekdajšia výhoda zobrať si na kúpu bytu hypotéku už nepôsobí práve lákavo, keď úrokové sadzby hypoték začínajú štvorkou. Samotná výška zaplateného úroku na hypotéke bude vyššia ako čistý príjem z nájmu.
Tip na knihu
Tim Harford - Ako spočítať svet
Kniha o štatistike znie ako poriadna nuda. Tim Harford je ekonóm, ktorý píše o tom, ako lepšie porozumieť štatistikám, pomôže vám v nich odhaliť manipulácie a dezinformácie. Nemali by sme automaticky spochybňovať každú štatistiku, ale pomôže nám pri ich čítaní dať si lepší pozor.
Ďakujem, že čítate Svet investícií s Martinom. Zdieľajte tento článok, vďaka čomu môžem získavať nových odberateľov.